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2024-09-04 來源：北京繼承律師網(wǎng) 作者：房產(chǎn)繼承律師 瀏覽：124
爺爺瞞著兒女過戶房產(chǎn)給孫子
王爺爺與李奶奶是夫妻，共同育有兩個女兒和兩個兒子。王小一(化名)是王爺爺?shù)拈L孫。
1993年的時候，王爺爺與其單位簽訂優(yōu)惠出售共有住房合同，購得A小區(qū)一套房屋的所有權(quán)，該房屋系與李奶奶婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財產(chǎn)。2016年3月，李奶奶離世，未留遺囑。
2017年，王爺爺在未告知其他繼承人的情況下，私自與孫子王小一簽訂了二手房買賣合同，將坐落于A小區(qū)的房屋出售給王小一，房屋成交總價為30萬元，約定王小一于2017年11月向王爺爺支付30萬元房款。
簽訂房屋買賣合同后，王小一辦理了涉案房屋的過戶登記手續(xù)，取得涉案房屋所有權(quán)。但王小一并未支付合同約定的30萬元房屋對價。
知曉此事后，王爺爺?shù)钠渌⒆颖硎緩?qiáng)烈反對，他們覺得這套房子有一部分是母親李奶奶的遺產(chǎn)，應(yīng)該是大家一起商量怎么分配，王爺爺賣房是侵犯了他們的繼承權(quán)。
而王爺爺和王小一卻認(rèn)為，房子過戶給家里唯一“嫡孫”是天經(jīng)地義的。雙方協(xié)商無果，最后訴至法院。
那么法院會怎么判呢?
02
法官會怎么判?
法院經(jīng)審理認(rèn)為，王爺爺沒經(jīng)過其他繼承人的同意，擅自處理李奶奶遺產(chǎn)，這個行為是無效的。而且，王爺爺和小王其實是借著買賣的名義來贈送房子，把大家共有的房子過戶給了小王，嚴(yán)重侵犯了其他繼承人的權(quán)益。
最終，法院確認(rèn)王爺爺與小王之間簽訂的房屋買賣合同無效。
03
誦盈律師解讀
作為律師，我想聊聊關(guān)于這個熱點的4個法律知識，也歡迎大家在文章的評論區(qū)留言討論。
1. 房子是爺爺奶奶的共同財產(chǎn)，未經(jīng)全體共有人同意，爺爺擅自處分遺產(chǎn)!
房子并不是登記在誰名下就屬于誰的，婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)沒有特殊規(guī)定，都是夫妻共同財產(chǎn)，即使只登記在一人名下，也是夫妻共同財產(chǎn)。
奶奶去世后，在遺產(chǎn)分割前，該房屋應(yīng)為全體繼承人共同共有。爺爺未告知其他繼承人，私自與孫子簽訂買賣合同并過戶，屬于擅自處分共有財產(chǎn)的行為。
2.奶奶去世時沒有遺囑，爺爺和孫子的行為損害了其他繼承人的利益。
奶奶去世時沒有遺囑，那么按第一順位繼承人為父母配偶兒女，奶奶的父母估計應(yīng)該不在世，只有配偶即爺爺以及兒女，沒有遺囑的情況下平均繼承，假設(shè)有四個兒女，加上爺爺，也就是房子的二分之一分為5份，每個兒女有房子的1/10一，爺爺有房子的6/10.
3.長孫獲得這套房屋，不符合法律上認(rèn)定的”善意取得“的要求。
首先，作為受讓人的孫子本來就知情，知道這個房子是奶奶的遺產(chǎn)而非歸屬于爺爺所有，爺爺屬于無權(quán)處分，所以非善意，法律上的善意一般指“知不知情”，和“惡意”不是相對概念。
其次，這是以買賣之名行贈與之實，實際上孫子一分錢沒花，顯然不屬于以合理的價格轉(zhuǎn)讓，故不構(gòu)成善意取得。
4.爺爺給孫子房屋的行為屬于以買賣形式掩蓋贈與之實。
雖然爺爺與孫子簽訂了二手房買賣合同，但孫子并未實際支付合同約定的房款。雙方的真實意思表示并非房屋買賣，而是通過這種方式將房屋贈與孫子。
這種行為構(gòu)成了通謀虛偽意思表示，即表面上是買賣，實際上是贈與。
律師結(jié)語
如果爺爺奶奶都同意，想把房子留給自己的長孫，該怎么辦呢?
可以辦理遺贈!
和子女繼承父母的遺產(chǎn)不一樣，孫子并不是祖父母的法定繼承人，因此想把遺產(chǎn)留給孫子，就需要爺爺奶奶通過立遺囑的方式，明確將他們的房子遺贈給孫子一人，其他人無權(quán)繼承。
需要注意的是，孫子在知道遺贈的情況下，必須在60天內(nèi)表明是否接受或者拒絕遺贈，否則仍有可能失去繼承權(quán)。
寄
語
當(dāng)下社會或許還有些老人沒有財富傳承的經(jīng)驗，也沒有考慮到遺囑的重要性。
老人生前做一份合法的遺囑，不僅有利于自己的財富傳承，還有利于解除家庭內(nèi)在的紛爭。
家庭成員處理財產(chǎn)問題應(yīng)充分溝通協(xié)商，尊重合法權(quán)益，親情重要，法律底線亦不可越。
一旦涉及到重大財產(chǎn)處分，尤其涉及共有財產(chǎn)時，應(yīng)遵循法律程序，咨詢專業(yè)意見，避免糾紛與損失。
最后需明白法律是維護(hù)公平正義的最后防線，權(quán)益受侵應(yīng)依法維權(quán)。
北京誦盈律師事務(wù)所專注遺產(chǎn)繼承領(lǐng)域十余年，
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