原告：宋長(zhǎng)玉（女兒）

原告代理律師：楊志崢律師

被告：宋長(zhǎng)青（兒子）、劉義華（母親）

案例中所有當(dāng)事人的名字均為化名

父親留下的老屋，曾是宋長(zhǎng)玉記憶中最具分量的“家”。但一份房屋買賣合同的突然出現(xiàn)，打破了她對(duì)家產(chǎn)應(yīng)屬共有的認(rèn)知，也讓親情的信任土崩瓦解。原來(lái)，在她毫不知情的情況下，母親背著自己將房屋賣給了哥哥，而這一切背后，源于哥哥的貪婪和母親根深蒂固的“重男輕女”觀念。對(duì)宋長(zhǎng)玉而言，這份合同不僅切割了遺產(chǎn)，更撕裂了家庭。失衡的偏愛與被剝奪的權(quán)利，成為這場(chǎng)訴訟的導(dǎo)火索。

01、案情簡(jiǎn)述

宋長(zhǎng)玉的父親宋青峰生前一直住在西城某大院，2019年父親宋青峰去世后，母親劉義華沒有搬走，宋長(zhǎng)玉還有個(gè)哥哥宋長(zhǎng)青，住在大興的一套三居室，這是早年父母為其置辦的房產(chǎn)。某天，宋長(zhǎng)玉在整理父親的遺物時(shí)，從一沓文件中發(fā)現(xiàn)了一份《房屋買賣合同》。合同簽署日期竟在父親去世前五天，這令她百思不得其解。更令她震驚的是，合同上簽字的“賣方”是父親宋青峰，買方則是哥哥宋長(zhǎng)青，合同價(jià)款數(shù)額也遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

之后，她又發(fā)現(xiàn)登記簿上房屋所有權(quán)已過戶到哥哥名下。仿佛一夜之間，父親的遺產(chǎn)失去了她的一份權(quán)利。這一連串事實(shí)讓宋長(zhǎng)玉懷疑：母親與哥哥可能在父親去世后，聯(lián)手偽造了這份買賣合同，借虛假買賣之名，將房屋據(jù)為己有。她憤怒地質(zhì)問母親，母親卻堅(jiān)稱是父親生前的真實(shí)意愿，并表示宋長(zhǎng)玉也知情。哥哥則態(tài)度強(qiáng)硬：“房子已經(jīng)過戶完成，你一個(gè)嫁出去的女兒，還想干啥？”看著母親和哥哥把自己排除在外，她深知爭(zhēng)論下去也無(wú)濟(jì)于事，遂委托北京誦盈律師事務(wù)所的楊律師提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)該合同無(wú)效，并恢復(fù)房屋登記狀態(tài)，依法分割遺產(chǎn)。

02、案件焦點(diǎn)

所以這份《房屋買賣合同》是否有效是本案關(guān)鍵。

1）合同效力爭(zhēng)議：宋長(zhǎng)玉認(rèn)為這份房屋買賣合同為虛假交易，其真實(shí)意圖是將父親的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移給宋長(zhǎng)青，而非真正的買賣。

2）證明要點(diǎn)：訴訟中，原告需證明合同簽訂時(shí)父親已去世或不具備簽署能力，價(jià)款未實(shí)際支付，買賣行為損害了繼承人的法定繼承權(quán)。具體來(lái)說，需要查明合同簽訂時(shí)被繼承人的生死狀況、精神狀況；核實(shí)合同價(jià)款是否足額支付；審查過戶登記手續(xù)是否合法等。以上這些都是打破對(duì)方“合同真實(shí)有效”抗辯的關(guān)鍵。

03、辦案經(jīng)過

1）抽絲剝繭，調(diào)查取證

楊律師接案后，一邊安撫當(dāng)事人的情緒，一邊迅速啟動(dòng)取證程序。他調(diào)取了被繼承人宋青峰的死亡證明和醫(yī)院病歷，證明所謂“合同”簽署時(shí)父親已經(jīng)去世；同時(shí)要求公證處提供合同簽署的時(shí)間記錄，核對(duì)父親最后的簽名筆跡。通過筆跡鑒定報(bào)告發(fā)現(xiàn)，合同上“父親簽名”與父親生前常用印鑒并不符，這進(jìn)一步表明這是偽造簽名。此外，楊律師調(diào)取銀行流水和財(cái)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)宋長(zhǎng)青未實(shí)際支付合同約定價(jià)款。合同價(jià)款既未入賬，也無(wú)支付憑證。楊律師在法庭上圍繞“簽訂時(shí)間”、“簽名真?zhèn)巍焙汀皟r(jià)款支付”三方面展開論證，有力支持了合同虛假的主張。

2）據(jù)理力爭(zhēng)，環(huán)環(huán)相扣

庭審中，面對(duì)對(duì)方“合同真實(shí)有效”的抗辯，楊律師指出，合同背后的真實(shí)法律關(guān)系是父親的遺產(chǎn)分配，而非正常的房屋交易。根據(jù)《民法典》規(guī)定，宋青峰的遺產(chǎn)應(yīng)由配偶及子女共同繼承；而母親與兒子串通繞過繼承程序通過“虛假買賣”方式私轉(zhuǎn)房產(chǎn)，嚴(yán)重侵害了女兒的法定繼承權(quán)益。這種由事實(shí)到法理、步步推進(jìn)的論證路徑，扭轉(zhuǎn)了對(duì)方試圖用形式合同合理化侵占遺產(chǎn)的企圖。

3）層層推進(jìn)，邏輯嚴(yán)密

楊律師排除合同簽署的真實(shí)性，然后確認(rèn)虛假意思表示依據(jù)法律無(wú)效，逐步瓦解了對(duì)方試圖以形式合同掩蓋實(shí)質(zhì)、阻撓繼承份額分配的主張。最終，楊律師將《民法典》合同編中的“意思表示無(wú)效”條款與繼承編中的“法定繼承”規(guī)則結(jié)合起來(lái)，證明了合同無(wú)法律基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效，從而幫助宋長(zhǎng)玉挽回了屬于自己的合法權(quán)益。

04、判決結(jié)果

經(jīng)過一審判決和二審上訴，法院最終采納了原告宋長(zhǎng)玉的主張，確認(rèn)涉案房屋買賣合同整體無(wú)效，并責(zé)令將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)到原所有權(quán)人名下。勝訴后，宋長(zhǎng)玉懸著的心終于安定下來(lái)。得益于楊律師精湛的業(yè)務(wù)能力，幫她成功確認(rèn)其母親和哥哥之間的房屋買賣合同無(wú)效，為其繼承其應(yīng)有的份額奠定了基礎(chǔ)。

05、法律依據(jù)

《民法典》第1123條：繼承開始后無(wú)遺囑的，按照法定繼承辦理，有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

《民法典》第1127條：遺產(chǎn)按照下列順序繼承：

（1）第一順序：配偶、子女、父母；

（2）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

《民法典》第146條：行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

06、律師解讀

近年來(lái)，父母與子女、祖父母與孫子女之間進(jìn)行房屋交易的情形屢見不鮮。楊律師指出，這種親屬之間的房屋買賣行為許多并非真實(shí)的買賣，而是為了降低交易成本等實(shí)施的“名為買賣，實(shí)為贈(zèng)與”，這類案件的實(shí)質(zhì)并非交易，而是借合同形式轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，侵害他人繼承權(quán)。本案中，父親去世母親將房屋以買賣名義贈(zèng)與給兒子的合同糾紛，楊律師圍繞合同效力、房屋處分的合法性以及物權(quán)追回三個(gè)核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)展開辯論。

1）對(duì)于合同效力，從合同簽訂背景、條款內(nèi)容、雙方行為等方面闡述其無(wú)效性；

2）對(duì)于房屋處分合法性，強(qiáng)調(diào)共同共有財(cái)產(chǎn)處分的法律規(guī)定和全體共有人同意的必要性；

3）對(duì)于物權(quán)追回，依據(jù)法律規(guī)定和案件事實(shí)，論證原告宋長(zhǎng)玉作為共有人行使追回權(quán)的合理性。

本案中，母親劉義華與兒子宋長(zhǎng)青均明知宋青峰在生前并未就房屋訂立遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議或遺囑，且明知女兒宋長(zhǎng)玉系宋青峰的法定繼承人在此情況下，二人仍通過房屋買賣合同的形式處分房屋，勢(shì)必侵害宋長(zhǎng)玉作為繼承人對(duì)于房屋的合法繼承權(quán)益。故劉義華與宋長(zhǎng)青的房屋買賣行為構(gòu)成惡意串通，侵害了宋長(zhǎng)玉的繼承權(quán)益，二人之間的房屋買賣合同無(wú)效。

07、案件總結(jié)

房子并不是辦理了過戶手續(xù)就萬(wàn)事大吉，處理不當(dāng)可能導(dǎo)致合同無(wú)效，最終房產(chǎn)的過戶也被撤銷，一切恢復(fù)原狀，類似的案例比比皆是。通過本文對(duì)法院判決觀點(diǎn)的梳理，可以看出法院對(duì)“名為買賣實(shí)為贈(zèng)與”案件的審查重點(diǎn)是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示是否是贈(zèng)與，出賣人是否有權(quán)單獨(dú)處分房產(chǎn)的所有權(quán)以及處分的行為是否侵害了第三人的合法權(quán)益。

楊律師在此警示各位：在房產(chǎn)代持或“陰陽(yáng)合同”盛行的當(dāng)下，很多家庭在未做明示約定的情況下冒險(xiǎn)操作，最終吃虧的往往是自己。人心最是易變，不要做任何試圖以虛假合同侵害繼承人的行為，最終都會(huì)無(wú)所遁形。如果想要將房產(chǎn)贈(zèng)與他人，首先要保證自己對(duì)房產(chǎn)擁有百分百的所有權(quán)，如果房產(chǎn)中有他人的份額，不論份額有多少，哪怕只有百分之一，在未經(jīng)共有人同意的情況下也無(wú)法單獨(dú)處分這套房產(chǎn)。

最后，建議按照真實(shí)的意愿辦理過戶手續(xù)，如果是贈(zèng)與就按照贈(zèng)與的要求辦理，如果確實(shí)是買賣，就按照買賣的要求辦理，比起省下的稅費(fèi)，獲得房屋所有權(quán)才是真正的現(xiàn)世安穩(wěn)。不然一旦出現(xiàn)糾紛合同被認(rèn)定無(wú)效，終將得不償失。在北京各區(qū)的司法實(shí)踐中，房產(chǎn)繼承糾紛訴訟一直是民事案件的重要組成部分。這類案件往往涉及家庭親情、財(cái)產(chǎn)分配等復(fù)雜問題，加上房產(chǎn)價(jià)值較高，容易引發(fā)各方爭(zhēng)議。一旦涉及財(cái)產(chǎn)繼承糾紛，務(wù)必盡早尋求專業(yè)律師幫助，以法律為依托，捍衛(wèi)屬于自己的合法權(quán)益。

誦盈律師在遺產(chǎn)繼承領(lǐng)域深耕十余年，積累了大量調(diào)解與訴訟實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。我們立足北京，深諳本地歷史沿革、政策背景及相關(guān)法律規(guī)定，在處理房產(chǎn)繼承案件尤為擅長(zhǎng)，也熟悉北京各區(qū)法院訴訟流程，了解法官裁判思路。多年來(lái)，我們?cè)趯?shí)務(wù)中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、完善策略，形成了一套切實(shí)可行、專業(yè)高效的辦案體系，為當(dāng)事人提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障，成功為眾多客戶實(shí)現(xiàn)利益最大化，圓滿達(dá)到當(dāng)事人的訴求，獲得客戶的一致認(rèn)可。

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